En data 31 de març de 2026, l’Agència de l’Habitatge de Catalunya i la Direcció General de Tributs i Joc del Departament d’Economia i Finances de la Generalitat han publicat un informe conjunt on aclareixen fins a 35 qüestions conflictives sobre la interpretació del concepte de gran tenidor des del punt de vista de la normativa fiscal i d’habitatge.
En algunes de les qüestions plantejades la resposta és la mateixa des del punt de vista de les dues vessants. En altres, la resposta pot ser diferent en cada àmbit. Seguidament s’analitzen els principals aclariments que introdueix el citat informe sobre aquelles qüestions que més debat han generat des de l’entrada en vigor de la normativa:
1) Abast territorial del còmput d’immobles
Normativa habitatge: en cas del còmput de 5 habitatges situats en zones residencials tenses, només es computen els habitatges situats en un mateix municipi. En la resta de casos, només es tindran en compte tots els habitatges situats arreu del territori espanyol, sempre i quan, com a mínim un d’ells, es trobi situat a Catalunya.
Normativa fiscal: tots els habitatges computables han de trobar-se a Catalunya.
2) Immobles rústics
Normativa habitatge: només es tenen en compte els habitatges urbans d’ús residencial.
Normativa fiscal: per als habitatges que es troben en zones de mercat residencial tensionat, només es computaran els béns immobles urbans amb ús residencial. Pel que fa als béns immobles situats en zones que no han estat declarades zones de mercat residencial tensionat, es tindran en compte tots els béns immobles (urbans i rústics) amb ús residencial.
3) Zones tensionades diferenciades
Normativa habitatge i fiscal: als efectes del còmput dels immobles situats en zones de mercat residencial tensionat és necessari que tots els béns immobles es trobin situats dins la mateixa zona de mercat residencial tensionat.
4) Còmput cotitularitats
Cotitularitats de béns immobles d’ús residencial situats arreu del territori nacional:
Es considerarà gran tenidor si la superfície construïda d’ús residencial total que resulta de la suma dels metres quadrats obtinguts de l’aplicació dels percentatges de participació en cadascun dels immobles és superior a 1.500 m2.
Cotitularitats de béns immobles urbans d’ús residencial ubicats dins la zona de mercat residencial tensionat:
Si el contribuent és titular d’un o més immobles urbans d’ús residencial en un percentatge de participació diferent del 100 %, ubicats dins d’una mateixa zona de mercat residencial tensionat, tindrà la condició de gran tenidor si de la suma d’aquests percentatges de titularitat resulta ser titular del 500 %.
És a dir, es computen percentatges; tenir una quota de participació superior al 50 % no comporta que aquest habitatge es computi com a una unitat sencera.
5) Còmput de superfície
Per a la determinació de la suma de la superfície construïda de més de 1.500 m², només s’han de tenir en compte els metres quadrats d’ús residencial. Queden exclosos els metres quadrats referits als elements comuns.
Si la superfície no consta ni el títol de propietat, ni en el Registre de la Propietat, es tindrà en compte la que consta en el Cadastre. En el seu defecte, caldria un certificat d’un tècnic que acrediti la medició de l’habitatge. Si hi ha discrepància entre les superfícies del Registre de la Propietat i el Cadastre, preval la del Registre de la Propietat.
En els habitatges unifamiliars, les places d’aparcament i els trasters no són entitats independents de l’habitatge, per tant, no s’exclouen del còmput de superfície.
6) Habitatge habitual
Normativa habitatge: es computa.
Normativa fiscal: no es computa.
7) Habitatges d’ús turístic (HUT):
Normativa habitatge: no es computen a cap efecte, ni per al còmput per ser considerat gran tenidor, ni a l’efecte d’exercir l’administració el dret de tempteig i retracte perquè no es destinen a una activitat de lloguer sinó a una activitat turística.
Normativa fiscal: l’habitatge d’ús turístic es computa com a immoble perquè el propietari tingui la condició de gran tenidor, en tant que l’ús del bé és residencial.
8) Estructures societàries i grups
Per tant, per determinar la condició de gran tenidor s’haurà d’atendre al número d’habitatges i/o metres quadrats dels habitatges que constin en el patrimoni de cada persona, sigui persona física o jurídica.
En el cas de les persones jurídiques, tant és el percentatge de participació en el capital social que tinguin els seus socis atès que, en tot cas, la titularitat dels habitatges no és dels socis, sinó que ho és de la pròpia societat.
9) Usdefruit vs. nua propietat
Normativa habitatge: té en compte el titular del ple domini i també el titular del dret real d’usdefruit. L’objectiu de la política d’habitatge és la contenció de rendes i, en el cas d’arrendament, és l’usufructuari qui pot disposar de l’ús i rebre’n els fruits.
Normativa fiscal: la norma fiscal fa referència a l’expressió “persona propietària”, i per tant, això inclou el ple domini i la nua propietat. Queda exclòs el dret d’usdefruit.
10) Herència jacent
Normativa fiscal i d’habitatge: No es poden computar els béns immobles que formen part del cabal hereditari, atès que la titularitat dels béns no s’adquireix fins que no es produeix l’acceptació de l’herència. Així mateix, fiscalment, l’herència jacent no és subjecte passiu de l’ITPAJD.
11) Tipus aplicable en la consolidació de domini
Si en el moment de la consolidació del domini, el nu propietari és gran tenidor el tipus de gravamen aplicable serà del 20 per 100.
Si en el moment de la consolidació del domini, el nu propietari no és gran tenidor (tot i ser-ho en el moment del desmembrament), no resulta aplicable el tipus del 20 per 100.
A NOGUERO FISCAL | LEGAL som especialistes en l’assessorament fiscal i legal sobre el règim de contenció de rendes i de les obligacions derivades de la condició de gran tenidor. En aquest sentit, oferim un assessorament complert per a tot tipus de propietaris en matèria d’habitatge, dret d’arrendaments i propietats i fiscalitat inmobiliària.