Resulta habitual encontrarse con fincas donde la descripción registral recoge únicamente el solar, sin mencionar construcción alguna, debido a que en su momento no se otorgó escritura pública de declaración de obra nueva. Las razones son variadas, pero la más habitual es de índole económica: cuando no existe intención inmediata de transmitir el inmueble, el propietario evita incurrir en los costes notariales, registrales y fiscales que conlleva la formalización de dicha declaración.
Esta situación no resulta jurídicamente inocua, pues la falta de concordancia entre la realidad física y la descripción registral genera una serie de inconvenientes que se hacen patentes, especialmente, en el momento en que el titular decide transmitir la finca o constituir sobre ella algún derecho real —como una hipoteca—. En tales casos, la entidad financiera o el adquirente exigirán que la situación registral refleje fielmente la situación material del inmueble. En tales casos, no hay inconveniente en formalizar lo que se denomina una declaración de obra nueva «antigua».
¿Cómo tributa la obra nueva antigua?
Se podría pensar que, como la obra se construyó hace muchos años, la formalización de la obra nueva no devenga impuestos, pero ello no es así.
En efecto, tal declaración devenga el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD), cuyo devengo se produce en el momento en que se otorga la escritura pública, no cuando se terminó la obra. La prescripción empieza a contar desde ese instante. Da igual que la vivienda lleve décadas construida: en el momento en que se firma ante notario, nace la obligación tributaria.
La declaración de obra nueva es un negocio jurídico económicamente evaluable, inscribible en el Registro de la Propiedad y formalizado en escritura notarial por lo que cumple con todos los requisitos del AJD, sin excepción.
¿Cuál es la base imponible del AJD en una declaración de obra nueva antigua?
Para determinar la base imponible del AJD en estos casos, debemos acudir al art. 70.1 RITPAJD, el cual establece que
“la base imponible en las escrituras de declaración de obra nueva estará constituida por el valor real de coste de la obra nueva que se declare”
Por lo tanto, debemos partir de la idea de que, la base imponible, en tales casos, está formada por el valor real de la obra nueva declarada.
No obstante, cuando la obra nueva es antigua el valor real del coste de la obra nueva que se declara es lo que costó realmente cuando se ejecutó la obra y no el valor de mercado de la obra que pueda tener aquella en el momento en que se formaliza la escritura pública. Ello quiere decir que el momento del devengo del impuesto –que, en este caso, es el día en que se formalice la escritura pública– es irrelevante a efectos de determinar el coste; el coste es el que es o, mejor dicho, el que fue, sin que proceda actualizar el valor a la fecha del devengo del impuesto.
En suma, no se puede equiparar el valor real de coste de la obra nueva con su valor de mercado. El valor real de lo edificado no puede conducir a la valoración del inmueble como resultado final de la obra nueva; conceptos ambos (coste de ejecución frente a valor del inmueble terminado) que no tienen por qué coincidir, pues por ejemplo en la valoración del inmueble pueden influir factores como la localización del mismo o su uso que no tiene por qué afectar al coste de ejecución.
En este sentido, recientemente, la STS nº 617/2026, de 18 de mayo de 2026 ha abordado tal cuestión y ha concluido que, cuando una escritura de declaración de obra nueva se formaliza muchos años después de haberse ejecutado la construcción, la base imponible del impuesto debe calcularse tomando como referencia el coste histórico de la obra, sin ser posible la introducción de coeficientes de actualización monetaria como pretendía en el caso enjuiciado la administración tributaria, por suponer ello un elemento de cuantificación no previsto expresamente por la normativa tributaria.
¿Cómo puedo acreditar el coste material de ejecución de la obra nueva?
El coste histórico de la obra debe de acreditarse mediante la documentación técnica de la obra (licencia, proyecto, presupuesto…) y, principalmente, mediante las facturas relacionadas con la obra.
No obstante, resulta habitual que no se conserve parte o toda de esa documentación, por tratarse de obras muy antiguas. En tales casos, se plantea la duda de cómo puede valorarse la obra, en atención a que, en caso de revisión, no se dispondrían de pruebas para acreditar el importe declarado.
En la práctica, en tales casos, resulta habitual tomar como referencia el valor de referencia o, en su defecto, real de la construcción en el momento de formalizarse la escritura pública de obra nueva. Si bien tal criterio no se ajusta a lo previsto en la normativa, sirve para salir del paso y poder formalizar la escritura y declarar un valor prudente que evite revisiones posteriores por parte de la administración tributaria.
No obstante, muchas veces se olvida que ese valor puede tener efectos en una futura transmisión del inmueble, pues las obras de mejora pueden sumarse al valor de adquisición del inmueble a los efectos de determinar la potencial ganancia o pérdida patrimonial que se ponga de manifiesto en sede de IRPF por motivo de la transmisión del inmueble.
En tales casos, la Administración estatal es excesivamente restrictiva y rigurosa a la hora de revisar el valor declarado en la obra nueva, llegando a considerar que este será de 0 € a efectos del IRPF si no se logra acreditar con documentación el mismo. Tal práctica ha sido censurada por los tribunales, los cuales consideran que la Administración Tributaria no puede dar un valor de 0 € a una obra que físicamente existe, debiéndosele dar algún valor y, en caso de discrepar la administración tributaria con el valor dado por el contribuyente a la obra, debe ser esta quien acredite que la misma tiene otro valor, pero nunca que este sea de 0 €.
En este sentido, en la STSJ de Galicia de fecha 5 de junio de 2023 ha establecido que “La ausencia de documentos acreditativos de los gastos, como facturas, proyecto de ejecución, licencia de obras, etc. no puede determinar la inexistencia de una obra realmente ejecutada. Así resulta de lo actuado en el expediente administrativo y en esta vía judicial, por lo que su valor no puede ser de 0 € como pretende la Administración. (…) De tal manera, y en tales circunstancias, de no estar conforme la AEAT con el valor declarado por el actor (90.000 €), como no lo está, deberá de calcularlo acudiendo alguno de los medios previstos en el artículo 57 LGT. Para ello deberá de tener en cuenta los datos que resultan de la documentación aportada, como son los metros cuadrados de la vivienda que se corresponden con la ampliación (148 m²), y sus características constructivas, y entre ellas, los materiales empleados.”
Asimismo, la STSJ de Andalucía de fecha 8 de octubre de 2020 consideró que no es posible aceptar “que sólo se admita un instrumento válido para estimar el coste de una obra, la documental relativa a su ejecución que puede sufrir vicisitudes varias por motivo del transcurso del tiempo, como su extravío… Ante una obra cuya realidad no se cuestiona, no se pueden obviar medios de prueba alternativos a los convencionales para suprimir en su totalidad el monto de la inversión efectivamente realizada, defraudando de este modo el sentido de la norma y dando lugar a un comportamiento confiscatorio por aleatorio. Si la Administración discrepa del valor otorgado por el contribuyente a la inversión realizada dispone de los medios de comprobación que le otorga el ordenamiento tributario.”
Expertos en fiscalidad inmobiliaria
Por todo lo expuesto, es esencial analizar cada operación para determinar correctamente el valor, al tener esta incidencia en diversos impuestos.
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