El pasado día 1 de enero de 2026 entró en vigor la Ley 11/2025, de 29 de diciembre, la cual ha sido aprobada por el Parlament de Catalunya con la finalidad de regular el precio de los alquileres de temporada y de habitaciones.
En este sentido, en la presente entrada analizamos las principales novedades que introduce la citada Ley:
1.- Regulación de los arrendamientos de temporada
La Ley 11/2025 extiende la aplicación de las normas propias de los arrendamientos de vivienda habitual sobre contención de rentas a los arrendamientos de temporada suscritos por razones:
- profesionales,
- laborales,
- de estudios,
- de atención o asistencia médica,
- de situaciones provisionales a la espera de entrega de vivienda o de retorno a la residencia habitual o
- otros usos análogos que tengan por finalidad satisfacer la necesidad de vivienda del inquilino con independencia de su duración.
Asimismo, en relación a los referidos arrendamientos se aplicarán las normas propias del arrendamiento de vivienda habitual sobre fianza, garantías, elevación de la renta por obras de mejora y asunción de gastos propios.
Únicamente se excluyen de esta equiparación los arrendamientos de viviendas destinados a usos recreativos, turísticos o de temporada de vacaciones. En tal caso será obligatorio hacer constar tal causa en el contrato y acreditarla, haciéndose constar el lugar de residencia permanente de la parte arrendataria.
2.- Regulación de los arrendamientos de habitaciones
Se establece que el arrendamiento de vivienda por habitaciones no impide la aplicación de la normativa sobre arrendamiento de vivienda habitual.
En tal caso, se establece que, cuando el inmueble se encuentre en una zona de mercado residencial tensionado, la suma de las rentas de todas las habitaciones no puede superar la renta máxima aplicable según el régimen normativo de contención de rentas.
Es decir, por ejemplo, ya no se puede cobrar 400 € por habitación en un piso de cuatro habitaciones si el tope de la renta de alquiler por el arrendamiento del piso entero es de 1.200 €.
3.- Modificación del régimen de tanteo y retracto en la transmisión de viviendas situadas en zonas de mercado residencial tensionado
El Decreto Ley 2/2025, de 25 de febrero introdujo el derecho de tanteo y retracto de la Generalitat en los casos de transmisión de viviendas situadas en zonas de mercado residencial tensionado cuando aquellas sean propiedad de personas jurídicas que tengan la condición de gran tenedor.
La Ley 11/2025 establece dos excepciones a tal régimen:
- Las transmisiones de vivienda de nueva construcción o que hayan sido objeto de una gran rehabilitación, cuando la transmisión tenga lugar dentro del año siguiente a la obtención de la cédula de habitabilidad.
- Las primeras transmisiones de obra nueva entre sociedades del mismo grupo que tengan el mismo objeto social o que ejerzan una actividad inmobiliaria similar.
4.- Régimen sancionador
Cabe recordar que se encuentra en vigor un régimen sancionador en caso de incumplir la normativa sobre contención de rentas, en virtud del cual:
- Se prevé una sanción muy grave de 90.001 € a 900.000 € cuando se establezca un precio de alquiler un 30% superior al máximo legalmente permitido.
- Se prevé una sanción grave de 9.001 € a 90.000 € cuando se establezca un precio de alquiler hasta un 30% superior al máximo legalmente permitido.
5.- Régimen fiscal
Asimismo, desde el año 2024 se encuentra vigente un nuevo régimen de reducciones en IRPF por arrendamiento de inmuebles como vivienda habitual, en virtud del cual, entre otros, se establece una reducción del 90% del rendimiento neto del alquiler en caso de que el mismo arrendador formalice un nuevo contrato de arrendamiento sobre una vivienda situada en una zona de mercado residencial tensionado, en el que la renta inicial se hubiera rebajado en más de un 5% en relación con la última renta del anterior contrato de arrendamiento de la misma vivienda, una vez aplicada la actualización anual del contrato anterior.
El mercado inmobiliario en Cataluña se encuentra altamente regulado y cualquier error en la formalización de un contrato de arrendamiento puede derivar en un litigio judicial o en una sanción administrativa importante.
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