Resulta habitual trobar-se amb finques on la descripció registral recull únicament el solar, sense esmentar cap construcció, a causa que en el seu moment no es va atorgar escriptura pública de declaració d’obra nova. Les raons són variades, però la més habitual és d’índole econòmica: quan no hi ha intenció immediata de transmetre l’immoble, el propietari evita incórrer en els costos notarials, registrals i fiscals que comporta la formalització d’aquesta declaració.
Aquesta situació no resulta jurídicament innocua, ja que la manca de concordança entre la realitat física i la descripció registral genera una sèrie d’inconvenients que es fan patents, especialment, en el moment en què el titular decideix transmetre la finca o constituir sobre ella algun dret real —com una hipoteca—. En aquests casos, l’entitat financera o l’adquirent exigiran que la situació registral reflecteixi fidelment la situació material de l’immoble. En tals casos, no hi ha inconvenient a formalitzar el que es denomina una declaració d’obra nova «antiga».
Com tributa l’obra nova antiga?
Es podria pensar que, com que l’obra es va construir fa molts anys, la formalització de l’obra nova no merita impostos, però això no és així.
En efecte, tal declaració merita l’Impost sobre Actes Jurídics Documentats (AJD), la meritació del qual es produeix en el moment en què s’atorga l’escriptura pública, no quan es va acabar l’obra. La prescripció comença a comptar des d’aquell instant. És igual que l’habitatge porti dècades construïda: en el moment en què es firma davant de notari, neix l’obligació tributària.
La declaració d’obra nova és un negoci jurídic econòmicament avaluable, inscriptible en el Registre de la Propietat i formalitzat en escriptura notarial, per la qual cosa compleix tots els requisits de l’AJD, sense excepció.
Quina és la base imposable de l’AJD en una declaració d’obra nova antiga?
Per determinar la base imposable de l’AJD en aquests casos, hem d’acudir a l’art. 70.1 RITPAJD, el qual estableix que:
“la base imposable en les escriptures de declaració d’obra nova estarà constituïda pel valor real de cost de l’obra nova que es declari”
Per tant, hem de partir de la idea que, la base imposable, en tals casos, està formada pel valor real de l’obra nova declarada.
No obstant això, quan l’obra nova és antiga el valor real del cost de l’obra nova que es declara és el que va costar realment quan es va executar l’obra i no el valor de mercat de l’obra que pugui tenir aquella en el moment en què es formalitza l’escriptura pública. Això vol dir que el moment del meritament de l’impost –que, en aquest cas, és el dia en què es formalitzi l’escriptura pública– és irrellevant als efectes de determinar el cost; el cost és el que és o, millor dit, el que va ser, sense que procedeixi actualitzar el valor a la data del meritament de l’impost.
Per tant, no es pot equiparar el valor real de cost de l’obra nova amb el seu valor de mercat. El valor real de l’edificat no pot conduir a la valoració de l’immoble com a resultat final de l’obra nova; conceptes tots dos (cost d’execució enfront de valor de l’immoble acabat) que no han de coincidir, ja que per exemple en la valoració de l’immoble poden influir factors com la localització del mateix o el seu ús que no han de afectar el cost d’execució.
En aquest sentit, recentment, la STS núm. 617/2026, de 18 de maig de 2026 ha abordat aquesta qüestió i ha conclòs que, quan una escriptura de declaració d’obra nova es formalitza molts anys després d’haver-se executat la construcció, la base imposable de l’impost s’ha de calcular prenent com a referència el cost històric de l’obra, sense que sigui possible la introducció de coeficients d’actualització monetària com pretenia en el cas enjudiciat l’administració tributària, per suposar això un element de quantificació no previst expressament per la normativa tributària.
Com puc acreditar el cost material d’execució de l’obra nova?
El cost històric de l’obra ha d’acreditar-se mitjançant la documentació tècnica de l’obra (llicència, projecte, pressupost…) i, principalment, mitjançant les factures relacionades amb l’obra.
No obstant això, resulta habitual que no es conservi part o tota d’aquesta documentació, per tractar-se d’obres molt antigues. En tals casos, es planteja el dubte de com pot valorar-se l’obra, atenent que, en cas de revisió, no es disposaria de proves per acreditar l’import declarat.
A la pràctica, en tals casos, resulta habitual prendre com a referència el valor de referència o, en el seu defecte, real de la construcció en el moment de formalitzar-se l’escriptura pública d’obra nova. Si bé tal criteri no s’ajusta al que preveu la normativa, serveix per sortir del pas i poder formalitzar l’escriptura i declarar un valor prudent que eviti revisions posteriors per part de l’administració tributària.
No obstant això, moltes vegades s’oblida que aquest valor pot tenir efectes en una futura transmissió de l’immoble, ja que les obres de millora poden sumar-se al valor d’adquisició de l’immoble als efectes de determinar la potencial guany o pèrdua patrimonial que es posi de manifest en seu d’IRPF per motiu de la transmissió de l’immoble.
En tals casos, l’Administració estatal és excessivament restrictiva i rigorosa a l’hora de revisar el valor declarat en l’obra nova, arribant a considerar que aquest serà de 0 € als efectes de l’IRPF si no s’aconsegueix acreditar amb documentació el mateix. Tal pràctica ha estat censurada pels tribunals, els quals consideren que l’Administració Tributària no pot donar un valor de 0 € a una obra que físicament existeix, havent-se-li de donar algun valor i, en cas de discrepar l’administració tributària amb el valor donat pel contribuent a l’obra, ha de ser aquesta qui acrediti que la mateixa té un altre valor, però mai que aquest sigui de 0 €.
En aquest sentit, en la STSJ de Galícia de data 5 de juny de 2023 ha establert que “L’absència de documents acreditatius de les despeses, com a factures, projecte d’execució, llicència d’obres, etc. no pot determinar la inexistència d’una obra realment executada. Així resulta del que s’ha actuat en l’expedient administratiu i en aquesta via judicial, per la qual cosa el seu valor no pot ser de 0 € com pretén l’Administració. (…) De tal manera, i en tals circumstàncies, de no estar conforme l’AEAT amb el valor declarat per l’actor (90.000 €), com no ho està, haurà de calcular-lo acudint a algun dels mitjans previstos en l’article 57 LGT. Per a això haurà de tenir en compte les dades que resulten de la documentació aportada, com són els metres quadrats de l’habitatge que es corresponen amb l’ampliació (148 m²), i les seves característiques constructives, i entre elles, els materials emprats.”
Així mateix, la STSJ d’Andalusia de data 8 d’octubre de 2020 va considerar que no és possible acceptar “que només s’admeti un instrument vàlid per estimar el cost d’una obra, la documental relativa a la seva execució que pot patir vicissituds diverses per motiu del transcurs del temps, com el seu extravío… Davant d’una obra la realitat de la qual no es qüestiona, no es poden obviar mitjans de prova alternatius als convencionals per suprimir en la seva totalitat el munt de la inversió efectivament realitzada, defraudant d’aquesta manera el sentit de la norma i donant lloc a un comportament confiscatori per aleatori. Si l’Administració discrepa del valor atorgat pel contribuent a la inversió realitzada disposa dels mitjans de comprovació que li atorga l’ordenament tributari.”
Experts en fiscalitat immobiliària
Per tot l’exposat, és essencial analitzar cada operació per determinar correctament el valor, al tenir aquest incidència en diversos impostos.
A NOGUERO FISCAL | LEGAL som experts en la fiscalitat de tot tipus d’operacions immobiliàries, per la qual cosa pot consultar-nos el seu cas per analitzar la millor alternativa per optimitzar la fiscalitat de l’operació, evitant pagar de més, així com revisions no desitjades.