Con fecha 31 de marzo de 2026, la Agencia de la Vivienda de Cataluña y la Dirección General de Tributos y Juego del Departamento de Economía y Finanzas de la Generalitat han publicado un informe conjunto en el que aclaran hasta 35 cuestiones conflictivas sobre la interpretación del concepto de gran tenedor a efectos de la normativa fiscal y de vivienda.
En algunas de las cuestiones planteadas la respuesta es la misma desde el punto de vista de ambas vertientes. En otras, la respuesta puede ser diferente. A continuación se analizan las principales aclaraciones que introduce el citado informe sobre aquellas cuestiones que más debate han generado desde la entrada en vigor de la normativa:
Alcance territorial del cómputo de inmuebles
Normativa de vivienda: en el caso del cómputo de 5 viviendas situadas en zonas residenciales tensionadas, solo se computan las viviendas situadas en un mismo municipio. En el resto de casos, solo se tendrán en cuenta todas las viviendas situadas en todo el territorio español, siempre y cuando, como mínimo, una de ellas esté situada en Cataluña.
Normativa fiscal: todas las viviendas computables deben encontrarse en Cataluña.
Inmuebles rústicos
Normativa de vivienda: solo se tienen en cuenta las viviendas urbanas de uso residencial.
Normativa fiscal: para las viviendas situadas en zonas de mercado residencial tensionado, solo se computarán los bienes inmuebles urbanos con uso residencial. En cuanto a los bienes inmuebles situados en zonas no declaradas como zonas de mercado residencial tensionado, se tendrán en cuenta todos los bienes inmuebles (urbanos y rústicos) con uso residencial.
Zonas tensionadas diferenciadas
Normativa de vivienda y fiscal: a efectos del cómputo de los inmuebles situados en zonas de mercado residencial tensionado es necesario que todos los bienes inmuebles estén situados dentro de la misma zona de mercado residencial tensionado.
Cómputo de cotitularidades
Cotitularidades de bienes inmuebles de uso residencial situados en todo el territorio nacional: se considerará gran tenedor si la superficie construida de uso residencial total que resulta de la suma de los metros cuadrados obtenidos de la aplicación de los porcentajes de participación en cada uno de los inmuebles es superior a 1.500 m².
Cotitularidades de bienes inmuebles urbanos de uso residencial ubicados dentro de la zona de mercado residencial tensionado: si el contribuyente es titular de uno o más inmuebles urbanos de uso residencial con un porcentaje de participación distinto del 100 %, ubicados dentro de una misma zona de mercado residencial tensionado, tendrá la condición de gran tenedor si de la suma de dichos porcentajes resulta ser titular del 500 %. Es decir, se computan porcentajes; tener una cuota de participación superior al 50 % no implica que dicha vivienda se compute como una unidad completa.
Cómputo de superficie
Para la determinación de la suma de la superficie construida superior a 1.500 m², solo deben tenerse en cuenta los metros cuadrados de uso residencial. Quedan excluidos los metros cuadrados correspondientes a los elementos comunes.
Si la superficie no consta ni en el título de propiedad ni en el Registro de la Propiedad, se tendrá en cuenta la que figure en el Catastro. En su defecto, será necesario un certificado de un técnico que acredite la medición de la vivienda. Si existe discrepancia entre las superficies del Registro de la Propiedad y del Catastro, prevalece la del Registro de la Propiedad.
En las viviendas unifamiliares, las plazas de aparcamiento y los trasteros no son entidades independientes de la vivienda, por lo tanto, no se excluyen del cómputo de superficie.
Vivienda habitual
Normativa de vivienda: se computa.
Normativa fiscal: no se computa.
Viviendas de uso turístico (HUT)
Normativa de vivienda: no se computan a ningún efecto, ni para el cómputo para ser considerado gran tenedor ni a efectos del ejercicio por parte de la Administración del derecho de tanteo y retracto, ya que no se destinan a una actividad de alquiler sino a una actividad turística.
Normativa fiscal: la vivienda de uso turístico se computa como inmueble para que el propietario tenga la condición de gran tenedor, en tanto que el uso del bien es residencial.
Estructuras societarias y grupos
Para determinar la condición de gran tenedor se atenderá al número de viviendas y/o metros cuadrados de las viviendas que consten en el patrimonio de cada persona, ya sea persona física o jurídica.
En el caso de las personas jurídicas, es irrelevante el porcentaje de participación en el capital social de sus socios, dado que la titularidad de las viviendas no corresponde a los socios, sino a la propia sociedad.
Usufructo frente a nuda propiedad
Normativa de vivienda: tiene en cuenta al titular del pleno dominio y también al titular del derecho real de usufructo.
Normativa fiscal: la norma fiscal hace referencia a la expresión ‘persona propietaria’, lo que incluye el pleno dominio y la nuda propiedad, quedando excluido el derecho de usufructo.
Herencia yacente
Normativa fiscal y de vivienda: no se pueden computar los bienes inmuebles que forman parte del caudal hereditario, ya que la titularidad de los bienes no se adquiere hasta que se produce la aceptación de la herencia. Asimismo, fiscalmente, la herencia yacente no es sujeto pasivo del ITPAJD.
Tipo aplicable en la consolidación de dominio
Si en el momento de la consolidación del dominio el nudo propietario es gran tenedor, el tipo de gravamen aplicable será del 20 %. Si en dicho momento el nudo propietario no es gran tenedor, no resultará aplicable el tipo del 20 %.
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