Actualmente, en Catalunya, las adquisiciones de viviendas no sujetas o exentas de IVA tributan en ITP al tipo de gravamen del 20% cuando:
1) El adquirente tenga la condición de gran tenedor
En este sentido, se considera gran tenedor la persona física o jurídica que sea propietaria de más de 10 inmuebles de uso residencial o con una superficie construida de más de 1.500 m2 de uso residencial situados en Cataluña. También tiene esta consideración la persona física o jurídica que sea titular de cinco o más inmuebles urbanos de uso residencial ubicados dentro de la zona de mercado residencial tensionado declarada por la Generalitat de Catalunya. En el cómputo no se incluyen ni los garajes ni los trasteros.
2) La transmisión tenga por objeto un edificio entero de viviendas
Según el criterio publicado por la Agencia Tributaria de Cataluña en la Resolución 3/2025, de 27 de junio, el concepto de edificio de viviendas abarca aquella edificación que contiene dos o más viviendas, tenga hecha o no la división horizontal.
En consecuencia, quedan excluidas las edificaciones formadas por una vivienda de carácter unifamiliar, dado que solo hay una vivienda.
También se considera edificio de viviendas aquella edificación en la que, además de las viviendas, hay alguna entidad destinada a otros usos (locales, almacenes, aparcamientos…).
Por el resto de supuestos, el tipo de gravamen del ITP se determinará conforme la siguiente escala, en función del valor del inmueble adquirido:
El pasado día 10 de febrero de 2026, la Agencia Tributaria de Cataluña publicó una serie de consultas que aclaran determinados aspectos sobre la fiscalidad en ITP de las compraventas de viviendas por parte de personas que tienen la consideración de gran tenedor.
En este sentido, los principales criterios que se han establecido en tales consultas son los siguientes:
1) Adquisición de viviendas para su reventa
En caso de personas o empresas que se dedican a la reventa de viviendas, estas tributarán en ITP al tipo del 20% si en el momento de la adquisición de la vivienda tienen la consideración de gran tenedor, con independencia de que la titularidad de las viviendas que motivan tal condición sea temporal.
2) Adquisición de vivienda arrendada
El tipo de gravamen del 20% en ITP se aplica si el adquirente tiene la consideración de gran tenedor, aunque la vivienda adquirida esté arrendada a un tercero en el momento de la compra.
Ahora bien, en tal caso no se incluirán en el concepto de vivienda las plazas de aparcamiento y trasteros arrendados, pues el precepto legal exige que no se encuentren arrendados a terceros para formar parte del citado concepto.
3) Adquisición de edificio entero conformado por viviendas e inmuebles con otros usos
En caso de adquisición de un edificio entero conformado por diversas viviendas, oficinas y locales por parte de un gran tenedor, el tipo de gravamen del 20% en ITP se aplicará a la superficie del edificio con uso residencial y a la parte proporcional de los elementos comunes que les corresponda, quedando excluidas aquellas entidades del inmueble calificadas con otros usos (oficinas y local).
4) Adquisición de edificio entre con diversos usos por personas que no tienen la condición de gran tenedor
La adquisición por una persona física que no es gran tenedora de un edificio compuesto por dos viviendas y dos locales destinados a alquiler como comercios tributa en ITP al tipo del 20% ya que se trata de un edificio entero con dos viviendas.
No obstante, los dos locales que forman parte del edificio quedarán excluidos de la aplicación del tipo del 20%, dado que se destinan a otros usos diferentes al residencial
Asimismo, según la Agencia Tributaria de Cataluña, se aplicará el tipo de gravamen del 20% a la adquisición del inmueble que aun siendo utilizado o destinado a oficina esté clasificado como de uso residencial.
5) Adquisición de diversos inmuebles en una misma escritura pública
En caso de adquisición de diversos inmuebles en una misma escritura pública, la escala del tipo de gravamen se debe aplicar de forma individual sobre cada bien inmueble adquirido, atendiendo al valor del mismo, y no de manera acumulada sobre el valor de todos los inmuebles adquiridos en la misma escritura pública.
Cada transmisión es una adquisición independiente que se debe liquidar mediante la presentación de una autoliquidación por cada inmueble adquirido.
6) Concepto de gran tenedor en los grupos de sociedades
Para determinar si una sociedad es gran tenedora, se deben computar las viviendas que esta tenga, con independencia de que, teniendo en cuenta las viviendas titularidad del resto de sociedades del grupo o del socio mayoritario, se pueda superar alguno de los umbrales para ser considerado gran tenedor.
Por lo tanto, el número de viviendas a tener en cuenta es el que individualmente tenga cada sociedad, sin adicionar los que individualmente tengan otras sociedades del grupo o el socio mayoritario o único.
7) Registro que debe tenerse en cuenta para determinar si una persona es gran tenedora de acuerdo con el criterio de los 1.500 m2 de uso residencial
Los metros cuadrados de superficie construida vendrán determinados por la información que conste en el Catastro, excluyéndose del cómputo aquellos m2 que se corresponden con usos diferentes al residencial (aparcamiento, comercial, industrial, almacén…).
8) Concepto de vivienda y anexos (plazas de aparcamiento y/o trasteros)
El tipo del 20% será aplicable cuando un gran tenedor adquiera una vivienda, entendiéndose como tal la propia vivienda, un trastero y hasta dos plazas de aparcamiento que se adquieran simultáneamente en unidad de acto o se encuentren situadas en el mismo edificio o complejo urbanístico, siempre y cuando el uso de tales plazas y trastero se encuentren vinculados a la vivienda principal adquirida.
9) Viviendas sin cédula de habitabilidad
La cédula de habitabilidad es un requisito para la venta o alquiler de la vivienda. Ahora bien, no disponer de la misma por el hecho de no haberla solicitado o por haber caducado, no puede comportar negar la condición de vivienda de un bien inmueble. Solo en el caso de que, una vez solicitada la cédula, la Agencia de la Vivienda de Cataluña la hubiera denegado, se podría entender que el bien inmueble no reúne los requisitos para ser considerado como vivienda a efectos del tipo incrementado.
10) Adquisición de edificio entero de viviendas por dos personas diferentes
El tipo de gravamen del 20% de ITP por la adquisición de un edificio entero se aplicará en los casos en que la compraventa del inmueble se efectúe por parte de una única persona física o jurídica. No obstante, si uno de los adquirentes tiene la condición de gran tenedor, se aplicará el tipo del 20% sobre la parte que este adquiera.
11) Cómputo de una vivienda de uso turístico a efectos de la condición de gran tenedor
A efectos del cómputo de los bienes inmuebles que den lugar a la adquisición de la condición de persona gran tenedora, se tendrán en cuenta aquellos calificados de uso residencial.
Por lo tanto, aunque el inmueble esté afecto a la actividad económica de alquiler turístico, este computará como inmueble para que el propietario tenga la condición de gran tenedor, en tanto que el uso del bien es residencial.
12) Adquisición de inmueble con uso real de oficina pero que en los Registros públicos consta con uso residencial
Si el uso que consta en el Registro de la Propiedad y en el Catastro del inmueble es residencial, este se tratará como vivienda.
13) Cómputo de las viviendas de un edificio sin división horizontal
El hecho de que no se haya realizado la división horizontal del edificio no implica la inexistencia de las diferentes viviendas que conforman el edificio y que, consecuentemente, deben ser contabilizadas de forma individualizada para la posible determinación de la condición de gran tenedor.
14) Adquisición de edificio entero sin división horizontal
Si la edificación está constituida por dos pisos o más, aunque no disponga de la división horizontal, se considera que el objeto de adquisición es un edificio de viviendas, siendo de aplicación el tipo de gravamen del 20% de ITP sobre la parte residencial.
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